盛宝策略 中建壹品上海城更拼图 再摘滨江九宫格风貌地块
（原标题：中建壹品上海城更拼图 再摘滨江九宫格风貌地块）
观点网 三次落子杨浦滨江的中建壹品，这次选了个好位置。
6月30日，中建壹品投资发展有限公司通过公开遴选方式以底价22.56亿元竞得位于上海杨浦滨江低密宅地"九宫格"区域的定海社区I9-01地块历史风貌保护建筑项目，项目地块建筑面积2.96万平方米，容积率1.4。
地块的成交楼板价7.6万元/平方米，与同在"九宫格"范围内的保利外滩序BUND88相差1.2万元左右。由于是历史风貌保护项目，在地块限高12米约束下，中建壹品预计会开发风貌别墅+联排别墅产品。
此前在滨江板块接连落子浦江之星、外滩源著两宗项目，可见中建壹品进军上海市场的思路较为垂直，再加上近期其在东外滩上市的风貌类商业别墅华忻坊，进一步奠定了布局沪上城更项目的基础，得以顺利拿下定海社区I9-01地块。
杨浦风貌版图
时间回到5月16日，杨浦区定海社区I9-01地块历史风貌保护项目正式公开遴选,地块申请资格明确提出，申请人或其关联企业应具有2022-2024年在上海本地历史风貌保护项目的开发经验。
由于在规划初期就将地块定位为风貌别墅项目，其约0.7万平方米的历史建筑面积，以及地块包含的里弄建筑均需要未来操盘企业进行风貌保护。此外，根据规划建设要求，项目需配建1484.75平方米的公共租赁住房，并无偿移交给杨浦区住房保障机构或公共租赁住房运营机构。
根据地块位置判断，观点新媒体得知在项目内的周家牌路33号大桥街道上有一处上海红色资源--民智平民学校遗址，建设方需按规定设置纪念标识予以保护。
地块的风貌保护住宅的中小套型不作要求，且新建高层住宅的中小套型住房供应比例原则上不低于60%，新建商品住宅全装修比例为100%；地块内还可配建少量社区商业配套，由项目方统一招商运营，且需按出让年限整体持有社区配套商业物业。
这宗地块并非中建壹品在杨浦拿下的第一宗历史风貌项目。
早在2022年9月，中建三局党委书记、董事长陈卫国在局总部会见上海市杨浦区委副书记、区长薛侃，彼时的中建壹品才从中建三局房地产公司、绿投公司壹品事业部、西投公司房地产事业部等基础上重建成立，正在寻找长三角布局的突破口。机遇出现在2022年10月，杨浦区政府与中建三局签订战略合作协议，将共同建设中建三局华东区域总部，紧接着中建三局上海有限公司落户杨浦，为中建壹品打下了探索上海杨浦的基础。
2023年5月，首入上海的中建壹品斥资38.62亿元，摘得同位于杨浦区的定海社区I14-01地块、I15-03、I15-02地块，同样为历史风貌保护项目。
其中，I14-01地块位于杨浦滨江南段风貌保护街坊，项目总用地1.34万平方米，总建筑面积7.9万平方米，其中除了住宅部分外，还配有老年活动室等配套。最终项目命名为浦江之星，共规划5幢商品住宅和1幢保障房，户数478套。
2024年5月，浦江之星迎来开盘，428套入市房源合计获得520组认购，认购率约合121%，未触发积分，开盘首日去化率80%。从认购角度来看，首次进军上海的中建壹品选择在临近美团、哔哩哔哩新总部周边的新兴板块拿下风貌保护项目，为其赚足了购房吸引力。
但从去化角度分析，2024年5月改善型项目开盘的不算多，合计包括静安、黄浦的龙盛湾上、静安玺樾、凯德茂名公馆以及浦江之星，其中凯德、龙盛项目的当月去化率分别达到100%、95%，浦江之星则次之。
项目面面观
I15-03、I15-02地块的规划则与浦江之星不同，虽然都是风貌保护项目，但前者具备商业地块性质，因此中建壹品打算将I15-03地块建设为商墅项目，地块建设用地面积1.66万平方米，规划土地用途为办公，容积率1.2，地块保留历史建筑面积约1.9万平方米。
资料显示，I15-03地块原为华忻坊，是建于1921年的广式石库门里弄，早前规划为商业用地，后于2023年1月17日调整为办公用地，据悉，地块办公物业持有比例不低于50%，持有年限不低于20年，办公配套商业物业出让年限内100%持有。
I15-02地块建设用地面积仅921.5平方米，规划土地用途为广场用地（公共通道），中建壹品需参照城市支路标准出资建设。
从容积率来看，华忻坊是中建壹品进入上海以来首次操盘的低密度项目，虽不是传统类型的别墅属性，但冠上了"风貌"二字，据市场信息显示，上海每年成交的风貌别墅数量不超300套，而2025年内上海内环区域立项的风貌类别墅项目约合40宗，总供应量在2000套左右。截至目前，项目放出的29套房源还剩1套未定。
浦江之星、华忻坊及I9-01地块均坐落于杨浦滨江相对核心的位置，而中建壹品另一宗杨浦项目的地理条件则稍显劣势。
2024年2月上海新一批土拍结束后，上海杨浦城市更新建设发展有限公司旗下子公司37.58亿元摘得杨浦区定海社区H4-10风貌旧改地块，地块内有1栋区级文物建筑，为日商公大第一纱厂高级职员住宅。地块土地面积2.59万平方米，容积率2.0，建筑面积5.18万平方米，楼面地价达7.25万元/平方米。
一个月后，上海联合产权交易所上架了这家公司100%股权，中建壹品借此以37.5亿元的价格收购该公司，间接得到这宗杨浦H4-10地块。
与浦江之星的体量相似，外滩源著总房源合计485户，但项目内还包含1.88万平方米风貌别墅，剩余2.54万平方米地上面积均建设高层住宅。
2024年12月25日、2025年3月29日项目历经两次开盘，共推出228套住宅，目前去化约9成。
事实上，定海街道周边的楼盘热度都不算低：2020年7月由龙光以23.81亿元竞得的龙光天境项目地块，均价9.9万元/平方米，入市后触发积分，且当日售罄。
三个月后，融创以24.46亿元竞得杨浦滨江壹号项目地块，均价也在9.9万元/平方米，入市当日实现售罄；2021年10月，保利置业以36.81亿底价摘得了保利珑誉项目地块，成交楼板价仅5.8万元/平方米，出售均价则9.9万元/平方米，入市触发积分且全部售罄。
至此，中建壹品已在杨浦滨江区域获取四个项目，包括浦江之星、华忻坊、外滩源著以及最新竞得的定海社区I9-01地块。前两次核心区落子项目类型各异，为中建壹品积累了历史风貌保护项目的开发经验，I9-01地块的出现，或将是其进一步深耕上海市场的信号。
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